Recent publiceerde ABN AMRO haar nieuwe Woningmarktmonitor. In dit stuk concludeert de bank dat de versoepeling van de maatregelen in de oververhitte woningmarkt per 1 januari 2021, bedoeld om de positie van starters te verbeteren, zittende eigenaren eerder helpt dan de starters. Dit is het gevolg van de stijgende huizenprijzen.
Kernpunten
- ABN AMRO stelt ramingen huizenprijzen opnieuw naar boven bij: stijging van 7,5 procent in 2021 en 2,5 procent in 2022
- Starters profiteren nauwelijks van verlaging overdrachtsbelasting
- Zittende eigenaren profiteren juist wel van recordstijging huizenprijzen
Aantal verkochte woningen daalt in 2021 naar verwachting met 10 procent
ABN AMRO heeft haar verwachtingen voor de huizenprijzen opnieuw naar boven bijgesteld. Zo verwacht zij dat de huizenprijzen in 2021 met 7,5 procent stijgen, terwijl eerder werd uitgegaan van 5 procent. In 2022 zal de toename naar verwachting 2,5 procent in plaats van 1 procent bedragen. Hoewel in de eerste twee maanden van dit jaar meer huizen zijn verkocht, heeft dit waarschijnlijk slechts een tijdelijk karakter. Veel starters tilden de aankoop van een woning over het jaar heen wegens de verlaging van de overdrachtsbelasting. Naar verwachting zullen inkomensvooruitzichten verslechteren door een groeiende werkloosheid als de overheid haar steunmaatregelen gaat afbouwen. Ook het gebrek aan nieuwbouw in verband met de slepende stikstofcrisis zal de doorstroom en transacties bij bestaande woningen remmen. Bovendien zal het gunstige effect van de lage hypotheekrente afkalven wanneer deze niet langer afneemt. ABN AMRO verwacht daarom dat de prijsstijging volgend jaar lager zal zijn en dat het aantal verkochte huizen dit jaar met 10 procent en in 2022 met 5 procent zal dalen.
Prijsstijging in februari (+10,4 procent) hoogste in twintig jaar
De stijging van de huizenprijzen (2,5 procent in januari en 1,1 procent in februari ten opzichte van de maand ervoor) is volgens ABN AMRO niet los te zien van maatregelen die per 1 januari zijn doorgevoerd. Behalve de aanpassing van de overdrachtsbelasting gingen het NHG-grensbedrag en het maximale hypotheekbedrag voor partners op basis van hun inkomen en voor starters met een studieschuld omhoog. Doordat de vraag naar huizen toenam, had dit prijsstijgingen tot gevolg. Zo lag de prijsindex van woningen in februari 10,4 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar: de sterkste prijsstijging in twintig jaar. Starters profiteren volgens ABN AMRO op termijn nauwelijks van de lagere overdrachtsbelasting. Naarmate de huizenprijzen stijgen, zullen zij hun kansen op de aankoop van een woning juist zien slinken. Voor bestaande huizenkopers geldt daarentegen dat hun woning juist in waarde stijgt.
Nieuwbouw cruciaal voor kalmering verhitte woningmarkt
Nieuwbouw is cruciaal om starters en andere woningzoekenden vooruit te helpen, maar dat is niet eenvoudig, benadrukt ABN AMRO. “Gezien het beperkte aantal bouwvergunningen en de aanhoudende stikstofcrisis, zal de bouw van nieuwe huizen ook in de komende jaren tegenvallen. Wij verwachten dat het gebrek aan nieuwbouw in combinatie met de sterke vraag zal bijdragen aan de aanhoudende prijsstijgingen op de woningmarkt. Per saldo lijkt de versoepeling van de maatregelen op de oververhitte woningmarkt met name positief uit te pakken voor bestaande woningbezitters, terwijl het tegendeel het geval is voor starters”, zegt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van het Economisch Bureau van ABN AMRO. “Doordat de doorstroming naar nieuwbouw in het gedrang komt, wordt ook het aantal transacties van bestaande woningen getemperd. We verwachten dan ook dat het aantal verkochte huizen mede door het gebrek aan nieuwbouw in 2021 met 10 procent en volgend jaar met 5 procent zal dalen.”
Het hele rapport is hier te downloaden.